Когда семья вкладывает материнский капитал в покупку, строительство или погашение ипотеки за жильё, у родителей возникает встречная обязанность — выделить доли всем детям и второму супругу. Это не формальность: за её невыполнение можно столкнуться с прокурорской проверкой, а сделку по продаже такой квартиры рискуют признать недействительной. Разберёмся, как сделать всё правильно.
Кому и когда положены доли
Доли выделяются обоим супругам и всем детям — включая тех, кто родится позже. Обязанность возникает, если маткапитал направлен на жильё: покупку, строительство или реконструкцию дома, первоначальный взнос или погашение ипотеки.
Срок выделения зависит от ситуации — обычно шесть месяцев с момента, когда:
- сняли обременение (полностью погасили ипотеку);
- продавец получил средства материнского капитала;
- дом введён в эксплуатацию (при строительстве).
Какого размера должны быть доли
Закон не называет точную цифру — доли определяются соглашением между родителями. Но есть важное ограничение: доли не должны ущемлять права детей. На практике их рассчитывают как минимум пропорционально доле материнского капитала в стоимости жилья. Например, если маткапиталом оплачена пятая часть квартиры, детям в совокупности выделяют не меньше этой части, разделив её между ними.
Как оформить выделение долей
Доли оформляются соглашением о выделении долей либо договором дарения долей. В зависимости от того, в чьей собственности находится жильё и как оно оформлено, соглашение может требовать нотариального удостоверения — этот момент лучше уточнить заранее, чтобы Росреестр не вернул документы. После подписания переход долей регистрируется в Росреестре.
Что будет, если доли не выделить
Игнорировать обязанность не стоит — последствия серьёзные:
- Проверки прокуратуры и Социального фонда — они отслеживают целевое использование маткапитала;
- Иск о выделении долей — суд обяжет выделить их принудительно;
- Требование вернуть материнский капитал — при доказанном нецелевом использовании;
- Оспаривание сделки — если квартиру без выделенных детских долей продали, такую продажу могут признать недействительной, и это бьёт уже по добросовестному покупателю.
Как продать квартиру с детскими долями
Продать такое жильё можно, но просто так — нельзя. Поскольку среди собственников есть несовершеннолетние, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Опека согласует сделку при условии, что детям предоставят равноценные доли в другом жилье (или, в отдельных случаях, деньги на счёт ребёнка). Сделки с детскими долями удостоверяются нотариусом. Это самая частая «ловушка» при продаже — её стоит проработать до выхода на сделку.
А при разводе доли детей делятся?
Нет. Доли, принадлежащие детям, — это их собственность, и между супругами они не делятся. При разводе родители делят только свою часть квартиры. Подробнее об этом — в нашей статье «Раздел имущества при разводе».
Коротко о главном
- Доли выделяются обоим супругам и всем детям, включая будущих.
- Срок — обычно полгода с момента погашения ипотеки или перечисления средств.
- Размер — не меньше доли маткапитала в стоимости жилья.
- Невыделение грозит проверками, иском и возвратом маткапитала.
- Продажа возможна только с разрешения опеки и предоставлением детям равноценного жилья.