Недвижимость — самая дорогая покупка в жизни большинства людей, и цена ошибки здесь измеряется не тысячами, а миллионами. При этом большинство проблем возникает не от злого умысла, а от невнимательности к деталям: не проверили документы, не учли права третьих лиц, неверно оформили договор. Разберёмся, как обезопасить сделку и как защитить собственность, если спор уже возник.
Проверка юридической чистоты — главное перед покупкой
Прежде чем передавать деньги, объект нужно тщательно проверить. На что смотрят в первую очередь:
- Кто собственник и история перехода прав — по выписке из ЕГРН; частая смена владельцев за короткий срок настораживает;
- Аресты, залоги и обременения — нельзя купить квартиру, которая под ипотекой или арестом, и не получить чужих проблем;
- Прописанные лица — особенно те, кто сохраняет право проживания и после продажи;
- Доли детей по материнскому капиталу — если их не выделили, сделку могут оспорить (подробнее — в статье «Как выделить доли детям»);
- Дееспособность и банкротство продавца — сделки банкрота и недееспособного оспоримы;
- Согласие супруга на продажу совместно нажитого жилья;
- Законность перепланировок — несогласованные переделки придётся узаконивать вам.
Договор и расчёты
Договор купли-продажи должен чётко закреплять предмет, цену, порядок и сроки расчётов, а также момент передачи объекта. Деньги безопаснее передавать не «из рук в руки», а через банковский аккредитив, эскроу-счёт или ячейку — так продавец получит оплату только после регистрации перехода права на покупателя. Сам переход права регистрируется в Росреестре.
Сделки с долями
Доля в праве собственности — отдельная история со своими правилами:
- у остальных сособственников есть преимущественное право покупки — их нужно письменно уведомить о цене и условиях;
- продажа доли по общему правилу удостоверяется нотариусом;
- нарушение преимущественного права даёт другому собственнику возможность через суд перевести права покупателя на себя.
Дарение недвижимости
Дарственная — это безвозмездная передача: даритель не вправе требовать ничего взамен, иначе сделку могут признать притворной. Между близкими родственниками дарение не облагается налогом. Подаренное в браке имущество остаётся личным и при разводе не делится (см. «Раздел имущества при разводе»). При этом дарение, совершённое под давлением или с пороком воли, оспоримо.
Когда нужна опека
Если среди собственников есть несовершеннолетний, любая сделка по продаже или мене требует разрешения органа опеки, а ребёнку нужно предоставить равноценное жильё. Это типичная сложность при продаже квартир, купленных с маткапиталом.
Споры о недвижимости
Когда договориться не удаётся, права отстаивают в суде. Самые частые споры:
- признание права собственности — например, на унаследованное или самовольно построенное;
- оспаривание сделок — признание купли-продажи или дарения недействительными;
- выселение и снятие с регистрационного учёта бывших жильцов;
- споры о границах участков и межевании — частый конфликт с соседями;
- споры с застройщиком — сроки, качество, неустойка по ДДУ.
У имущественных споров есть сроки исковой давности (по общему правилу — три года), поэтому с защитой своих прав лучше не затягивать.
Коротко о главном
- Перед покупкой обязательна проверка юридической чистоты — это дешевле любого суда.
- Расчёты — через аккредитив, эскроу или ячейку; переход права — через Росреестр.
- Продажа доли — с уведомлением сособственников и через нотариуса.
- Дарение между близкими родственниками не облагается налогом, но должно быть безвозмездным.
- Сделки с детскими долями — только с разрешения опеки.